거치기간 뜻과 계산, 이자만 내는 기간의 손익

거치기간은 원금을 갚지 않고 이자만 내는 기간

거치기간은 대출을 받은 뒤 일정 기간 원금 상환을 미루고 이자만 내는 기간입니다. 금융감독원 금융소비자정보포털(파인)은 만기일시상환을 “대출기간동안은 이자만 내다가 만기일에 원금을 모두 상환하는 방식”으로 설명하는데, 거치식 분할상환은 이 이자만 내는 구간을 앞에 두고 그 뒤에 원리금균등이나 원금균등으로 나누어 갚는 방식입니다. 30년 만기에 3년 거치라면 3년은 이자만, 남은 27년은 원금과 이자를 함께 냅니다.

거치기간의 월 부담은 원금×월이율로 끝납니다. 1억원·연 4%면 매월 100,000,000×0.04÷12=333,333원입니다. 원금이 줄지 않으므로 거치기간 내내 이자도 같은 금액입니다. 거치가 끝나면 원금 1억원 전액을 남은 기간에 나누어 갚기 시작하므로 월 상환액이 크게 뛰는 구조입니다.

1억원·연 4%·30년·3년 거치로 직접 계산하는 순서

1단계는 거치기간 이자입니다. 100,000,000×4%×3년=12,000,000원이고, 매월 333,333원씩 36개월입니다(월 단위 반올림 합계 11,999,988원, 연 단위 계산 12,000,000원).

2단계는 거치 후 월 상환액입니다. 원금 P=100,000,000원, 월이율 r=0.003333, 남은 개월 n=324로 원리금균등 공식 P×r×(1+r)^n÷((1+r)^n-1)에 넣으면 505,208원입니다. 거치 없이 360개월로 계산한 477,415원보다 27,793원 많습니다. 같은 원금을 36개월 짧게 나누어 갚기 때문입니다.

3단계는 거치 후 27년 총이자입니다. 505,208원×324개월=163,687,452원(반올림 전 값 기준)에서 원금 1억원을 빼면 63,687,452원입니다.

4단계는 합산입니다. 거치기간 이자 12,000,000원과 거치 후 이자 63,687,452원을 더한 75,687,452원이 30년 총이자이고, 거치 없는 30년 원리금균등 총이자 71,869,506원과 비교하면 3,817,946원 더 냅니다. 30년 원리금균등 총이자를 구하는 과정은 원리금균등 원금균등 차이에 있습니다.

거치기간을 두는 조건과 대출 규제

거치기간을 둘 수 있는지, 몇 년까지 가능한지는 은행과 상품의 약정에 따릅니다. 2026년 9월 기준 금융위원회 가계대출 규제는 수도권·규제지역 주택담보대출의 만기를 30년 이내로 제한하고 있으며, 은행은 DSR(총부채원리금상환비율) 산정에서 원금 상환액을 반영하므로 거치기간을 둔다고 해서 규제상 한도가 늘어나는 구조는 아닙니다. 거치 조건은 은행 창구 기준으로 대출 전에 확인해야 합니다.

거치기간이 실제로 쓰이는 상황은 원금을 갚을 여력이 잠시 부족한 경우입니다. 이사 직후 지출이 몰리는 시기, 전세 보증금 반환 대기, 소득이 일정 시점 이후 늘어날 것이 확실한 경우처럼 초기 36개월의 월 144,082원 차이가 필요한 상황에 맞습니다. 대출 한도 자체를 계산하는 순서는 DSR 계산 방법에서 다룹니다.

손해가 되는 경우와 자주 틀리는 계산

거치기간을 두고 남는 돈을 쓰지 않고 그냥 두면 이자 3,817,946원만 추가로 내는 결과가 됩니다. 남는 돈을 연 4%보다 높은 세후 수익으로 굴릴 수 없다면 거치는 비용만 늘립니다. 예금 이자는 15.4% 세금을 뺀 뒤 대출 금리와 비교해야 하며, 예적금 이자 계산은 예적금·파킹통장 이자에서 확인할 수 있습니다.

거치 종료 시점을 잊는 경우도 손해로 이어집니다. 37개월째부터 자동이체 금액이 333,333원에서 505,208원으로 바뀌므로, 통장 잔액이 부족하면 연체가 됩니다. 거치기간 중 중도상환하면 중도상환수수료가 붙을 수 있고, 계산 방식은 중도상환수수료 계산에 있습니다.

자주 틀리는 계산은 두 가지입니다. 첫째, 거치 후 월 상환액을 30년 기준 477,415원으로 잡는 경우입니다. 남은 기간이 27년이므로 505,208원이 맞습니다. 둘째, 거치기간 이자 12,000,000원만 추가 비용으로 보는 경우입니다. 거치 없는 대출도 첫 3년 동안 이자를 내므로, 실제 추가 비용은 총이자 차이 3,817,946원입니다.

자주 묻는 질문

거치기간 중에는 이자만 내니 총이자가 줄어드는 것 아닙니까?

반대입니다. 거치기간 동안 원금이 줄지 않아 이자가 최대치인 333,333원으로 36개월 유지되고, 그 뒤 남은 기간이 짧아져 월 상환액도 커집니다. 1억원·연 4%·30년 기준 총이자는 거치 없는 경우보다 3,817,946원 많습니다.

거치기간을 5년으로 늘리면 총이자는 얼마나 늘어납니까?

거치 5년이면 거치 이자가 20,000,000원이 되고 남은 25년(300개월) 원리금균등 월 상환액은 527,837원, 거치 후 총이자는 58,351,052원입니다. 합계 78,351,052원으로 거치 없는 경우보다 6,481,546원 많습니다.

거치기간 중 원금을 일부 갚을 수 있습니까?

약정에 따라 가능하지만 중도상환으로 처리되어 수수료가 붙을 수 있습니다. 수수료 면제 조건과 잔여기간 계산은 은행 약정서의 중도상환수수료 조항으로 확인합니다.

거치식 대출의 DSR은 어떻게 계산됩니까?

은행은 금융위원회 가계대출 규제 기준(은행업감독규정 별표)에 따라 원금 상환액을 반영해 연간 원리금을 산정합니다. 거치기간 동안 실제로 내는 이자만으로 DSR을 계산하지 않으므로, 거치가 규제상 한도를 키우지는 않습니다.