전세대출 조건과 한도, 보증기관 3곳 보증비율 차이

전세대출은 왜 보증기관을 거치는가

전세대출(임차보증금을 빌리는 대출)은 집이 담보가 아닙니다. 집주인의 집에 근저당을 잡는 것이 아니라 세입자가 나중에 돌려받을 보증금을 근거로 빌리는 것이어서, 은행은 보증기관의 보증서를 담보로 삼습니다. 세입자가 못 갚으면 보증기관이 은행에 대신 갚고 세입자에게 청구하는 구조입니다. 그래서 전세대출 조건은 은행이 아니라 보증기관이 정하는 부분이 대부분이고, 은행은 그 안에서 금리와 세부 심사만 합니다.

보증기관은 3곳입니다. 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증(SGI)입니다. 같은 집, 같은 보증금이라도 어느 보증을 쓰느냐에 따라 한도가 달라지므로 은행 창구에서 어느 기관 보증인지 먼저 확인해야 합니다. 온라인 갈아타기도 같은 보증기관 상품 사이에서만 됩니다.

한국주택금융공사 보증의 조건

주택금융공사 일반전세자금보증은 세입자 조건이 중심입니다. 임차보증금이 서울·경기·인천은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하여야 하고, 보증금의 5% 이상을 이미 냈어야 합니다. 세대주와 배우자를 합쳐 소유 주택이 1채 이하여야 하며, 보증 대상 주택은 등기부에 소유권 제한이 없고 선순위채권과 임차보증금 합계가 주택가격의 90%를 넘지 않아야 합니다. 보증 한도는 4억원에서 기존 전세보증 잔액을 뺀 금액, 임차보증금의 80%에서 기존 보증 잔액을 뺀 금액, 연간 인정소득에서 연간 부채 상환 예상액을 뺀 금액 가운데 가장 작은 값이며, 수도권·규제지역은 산출 결과의 8/9만 인정됩니다. 과목별 한도 4억원은 2022년 10월 11일에 2억원에서 4억원으로 올라간 뒤 유지되고 있습니다. 2억원을 넘는 부분은 보증금 반환채권에 질권을 설정하거나 채권을 공사에 양도하는 조치가 붙습니다.

신청은 신규 계약이면 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날부터 3개월 안에, 갱신 계약이면 갱신일부터 3개월 안에 은행에서 하며, 공사를 따로 방문할 필요는 없습니다. 보증료는 보증금 규모에 따라 연 0.06%에서 0.20% 사이이고, 대출 이자와 별도로 냅니다.

한도와 이자 계산 예시 1건

예시는 임차보증금 3억원의 80%를 빌리는 경우, 대출금리 연 4%, 기간 2년, 만기일시상환입니다. 80%는 주택금융공사 소요자금 한도 비율이자 수도권·규제지역 보증비율과 같은 값이며, 금리 4%는 계산용 가정값입니다.

주택금융공사 보증으로 수도권·규제지역이면 산출 한도에 8/9가 곱해져 상한이 2억 1,333만원으로 줄고, 연 이자는 853만원이 됩니다. 실제 한도는 이 상한과 임차인 소득·신용으로 계산한 기관별 한도 가운데 작은 쪽이므로, 소득이 낮으면 80%까지 못 받을 수 있습니다. 대출 이자 계산의 기본은 대출이자 계산 방법에서 다룹니다.

보증이 안 나오는 경우

• 임차보증금이 기관 상한(수도권 7억원, 그 외 5억원)을 넘는 계약
• 세대 합산 소유 주택이 2채 이상인 경우
• 등기부에 가압류·경매 같은 소유권 제한이 있거나, 선순위채권과 보증금 합계가 주택가격의 90%를 넘는 집
• 2025년 6월 28일 이후 수도권·규제지역에서 잔금일에 소유권이 넘어가는 조건의 집(소유권 이전 조건부 전세대출 금지)
• 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월이 지난 뒤 신청하는 경우(HF 신규 계약 기준)

자주 틀리는 것

첫째, 보증비율을 보증금 전체에 곱하면 한도가 나온다고 보는 것입니다. 보증비율은 대출금 가운데 보증기관이 책임지는 비율이고, 한도는 보증금 대비 비율(HF 80%, 수도권·규제지역은 그 8/9)과 소득·신용으로 계산한 기관별 한도 가운데 작은 값입니다. 둘째, 보증료를 이자에 포함해 생각하는 것입니다. 보증료는 대출금에 연 요율을 곱해 따로 내는 비용이므로 총비용에 더해야 합니다. 셋째, 만기까지 이자만 내고 끝이라고 보는 것입니다. 전세대출은 만기일시상환이라 계약이 끝나면 보증금을 돌려받아 원금을 한꺼번에 갚아야 하고, 집주인이 보증금을 늦게 주면 그 기간 이자와 연체 문제가 생깁니다. 넷째, 갈아타기를 아무 은행으로나 할 수 있다고 보는 것입니다. 온라인 전세대출 갈아타기는 기존 대출 실행 후 3개월이 지나고 임대차계약 기간의 절반이 지나기 전, 같은 보증기관 상품으로만 가능합니다.

자주 묻는 질문

보증기관은 내가 고릅니까?

은행이 취급하는 보증 종류 안에서 고를 수 있습니다. 같은 은행이 두세 기관 보증을 모두 다루는 경우가 많으므로, 신청 전에 각 기관 기준으로 예상 한도를 비교해 달라고 요청하면 됩니다.

소득이 없어도 전세대출이 됩니까?

주택도시보증공사 보증은 임차인 소득보다 주택 조건을 중심으로 한도를 정하므로 소득이 적어도 가능한 구조입니다. 다만 은행의 신용심사는 별도로 통과해야 합니다.

전세대출 이자도 소득공제가 됩니까?

무주택 세대주가 국민주택규모 주택의 전세대출 원리금을 갚으면 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제 대상이 될 수 있습니다. 조건과 한도는 자매 사이트의 전세대출 소득공제 글에서 계산합니다.

전세대출은 DSR에 들어갑니까?

DSR에 어떤 대출의 원금과 이자가 들어가는지는 규제 시점마다 달라져 왔으므로, 신청 시점의 금융위원회 규제 기준을 은행에서 확인해야 합니다.