월세보증금대출 조건, 보증금 80% 한도와 금리 계산

월세보증금대출은 무엇을 빌리는 것인가

월세보증금대출(월세 계약의 보증금을 빌리는 대출)은 구조가 전세대출과 같습니다. 세입자가 계약 만료 때 돌려받을 보증금을 근거로 보증기관이 은행에 보증서를 내주고, 은행이 그 보증서를 담보로 돈을 빌려줍니다. 보증금이 1억원인 전세든 보증금 5,000만원에 월세 60만원인 반전세든, 빌리는 대상은 보증금이므로 같은 보증 상품을 씁니다. 한국주택금융공사 일반전세자금보증도 대상을 임차보증금으로 정하고 전세와 월세를 구분하지 않습니다.

월세 자체를 빌리는 것은 다른 상품입니다. 한국주택금융공사의 월세자금보증은 매달 내는 월세를 대출로 마련하는 세입자를 위한 보증으로, 일반 월세는 보증금 1억원 이하이고 월세가 60만원 이하인 계약이 대상이며 대출금의 80%를 보증합니다. 보증료는 연 0.02%입니다. 무주택 청년 특례는 조건이 따로 있으며 주택금융공사 공시가 기준입니다. 이 글은 보증금을 빌리는 쪽을 다루고, 월세자금보증은 조건만 짚습니다.

한도와 이자 계산 예시 1건

예시는 보증금 5,000만원에 월세 60만원인 계약에서 보증금의 80%를 빌리는 경우, 대출금리 연 4.5%, 기간 2년, 만기일시상환입니다. 금리 4.5%는 계산용 가정값이고, 주택금융공사 보증으로 수도권·규제지역이면 산출 한도에 8/9가 곱해져 상한이 약 3,556만원으로 줄어듭니다.

이 계산이 필요한 이유는 보증금과 월세의 비율을 정할 때입니다. 집주인이 보증금 5,000만원에 월세 60만원, 또는 보증금 1억원에 월세 40만원 두 가지를 제시했다면, 두 번째 안에서 추가 보증금 5,000만원의 80%인 4,000만원을 더 빌려 월 이자가 15만원 늘고 월세는 20만원 줄어드는지 견줍니다. 이 예시에서는 대출 이자 증가분(15만원)이 월세 감소분(20만원)보다 작으므로 보증금을 올리는 쪽의 월 지출이 5만원 적은 구조입니다. 다만 보증금을 못 빌리는 20%(1,000만원)를 자기 돈으로 넣어야 하고, 그 돈의 예금 이자가 사라지는 것도 계산에 넣어야 합니다.

대출이 나오는 조건

주택금융공사 보증 기준으로 임차보증금이 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하여야 하고, 보증금의 5% 이상을 계약금으로 냈어야 하며, 세대 합산 소유 주택이 1채 이하여야 합니다. 대상 주택은 주거용 주택이나 실제 거주하는 오피스텔이고, 등기부에 소유권 제한이 없어야 하며 선순위채권과 보증금 합계가 주택가격의 90%를 넘으면 안 됩니다. 신청은 신규 계약이면 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날부터 3개월 안에, 갱신이면 갱신일부터 3개월 안에 은행에서 합니다. 주택도시보증공사 보증은 임차인 소득보다 주택 시세를 중심으로 한도를 정하고, 한도는 수도권 4억원·그 외 3억 2,000만원입니다. 어느 보증이 자신에게 맞는지는 전세대출 조건과 보증기관 3곳 차이에서 비교합니다.

은행 심사도 따로 있습니다. 신용점수, 기존 대출, 연체 이력을 보고 금리를 정하며, 보증기관 한도가 나와도 은행 심사에서 금리가 높게 나오거나 한도가 줄 수 있습니다.

손해가 되는 경우

• 보증금이 작을 때 보증료·인지세 같은 고정 비용의 비중이 커집니다. 대출 1,000만원에 보증료 연 0.10%면 연 1만원이지만, 은행이 정한 최소 취급 조건이나 서류 비용이 더 클 수 있습니다.
• 월세와 이자를 합친 월 지출이 보증금을 올리기 전보다 커지는 조합입니다. 위 예시처럼 이자 증가분과 월세 감소분을 반드시 견줘야 합니다.
• 계약 중간에 이사하면 보증금을 돌려받아 대출을 갚아야 하고, 대출 실행 후 3년 안이면 금융소비자보호법 제20조에 따라 중도상환수수료가 붙을 수 있습니다.
• 집주인이 보증금을 늦게 돌려주면 대출 만기와 어긋나 연체가 생길 수 있습니다. 만기 전에 은행에 연장이나 상환 일정을 미리 알려야 합니다.

자주 틀리는 것

첫째, 월세 계약이면 보증금 대출이 안 된다고 보는 것입니다. 보증금이 있으면 전세와 같은 보증으로 빌릴 수 있습니다. 둘째, 월세보증금대출과 월세자금보증을 같은 것으로 보는 것입니다. 앞은 보증금, 뒤는 월세 자체를 빌리는 상품이고 조건이 다릅니다. 셋째, 대출 이자만 월 주거비로 계산하는 것입니다. 월세와 보증료를 더해야 실제 지출입니다. 넷째, 보증금의 80%를 항상 받을 수 있다고 보는 것입니다. 수도권·규제지역의 8/9 조정이나 소득·신용으로 계산한 기관별 한도가 더 작으면 그 값이 적용됩니다.

자주 묻는 질문

보증금 3,000만원처럼 작은 금액도 대출이 됩니까?

보증기관 기준으로는 상한만 있고 하한은 없지만, 은행이 상품별로 최소 대출금액을 정한 경우가 있습니다. 은행 창구에서 취급 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.

월세를 매달 내는 돈도 대출로 받을 수 있습니까?

주택금융공사 월세자금보증이 그 용도입니다. 일반 월세는 보증금 1억원 이하·월세 60만원 이하 계약이 대상이고 대출금의 80%를 보증하며, 보증료는 연 0.02%입니다.

보증금 대출 이자도 소득공제가 됩니까?

무주택 세대주가 국민주택규모 주택의 임차보증금을 빌려 원리금을 갚으면 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제 대상이 될 수 있습니다. 월세 자체는 월세액 세액공제라는 다른 항목입니다. 계산은 자매 사이트의 전세대출 소득공제 글에서 다룹니다.

계약을 갱신하면 대출도 연장됩니까?

갱신 계약서를 은행에 내고 보증기관의 보증 연장 심사를 다시 받으면 연장됩니다. 보증금이 오르면 오른 금액의 보증비율만큼 추가 대출을 신청할 수 있고, 갱신일부터 3개월 안에 신청해야 합니다(HF 기준).