주택담보대출 한도 계산, 시세 6억 LTV·DSR 적용 예시

한도는 세 가지 규제 중 가장 작은 값

주택담보대출 한도는 담보 기준(LTV), 소득 기준(DSR), 주택가격별 총액 상한 세 가지를 각각 계산한 뒤 가장 작은 값으로 정해집니다. 2026년 9월 기준 금융위원회 가계대출 규제는 LTV가 규제지역 40%·비규제지역 70%, DSR이 은행 40%·제2금융권 50%(총 대출 1억원 초과 차주), 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대 총액 상한이 주택가격 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원입니다.

LTV(담보인정비율)는 주택 시세 대비 대출 비율이고, DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 두 규제가 무엇을 막는지는 LTV·DSR 뜻과 차이에서 먼저 볼 수 있습니다.

시세 6억원·연소득 5,000만원으로 계산하는 순서

1단계 LTV입니다. 6억원×40%=2억 4,000만원(규제지역), 6억원×70%=4억 2,000만원(비규제지역)입니다. 주택가격별 총액 상한 6억원은 시세 6억원 주택에서는 LTV 값보다 크므로 걸리지 않습니다.

2단계 DSR 여력입니다. 연소득 5,000만원×40%=2,000만원이 연간 원리금 상한이고, 기존 대출이 없다고 가정하면 2,000만원 전부를 새 대출에 쓸 수 있습니다.

3단계는 1억원당 연간 원리금입니다. 연 4%·30년 원리금균등의 월 상환액은 100,000,000×0.003333×(1.003333)^360÷((1.003333)^360-1)=477,415원, 연간 5,728,984원입니다. 그러나 한도 계산에는 스트레스 금리를 더해야 합니다. 수도권·규제지역은 하한 3.0%가 적용되어 연 7%로 계산하며 월 665,302원, 연간 7,983,630원입니다. 지방은 2026년 12월 31일까지 스트레스 금리 1.5%에 기본 적용비율 50%가 유지되므로 0.75%p를 더한 연 4.75%로 계산하며 월 521,647원, 연간 6,259,768원입니다.

4단계는 DSR 한도입니다. 수도권·규제지역은 2,000만원÷7,983,630원×1억원=약 2억 5,050만원, 지방은 2,000만원÷6,259,768원×1억원=약 3억 1,950만원입니다.

규제지역에서는 LTV 2억 4,000만원이 DSR 한도보다 작아 담보 기준이 한도를 정하고, 비규제지역에서는 DSR 약 3억 1,950만원이 LTV 4억 2,000만원보다 작아 소득 기준이 한도를 정합니다. 같은 주택이라도 소득이 낮으면 비규제지역에서도 DSR이 먼저 걸립니다. DSR 계산의 세부 순서는 DSR 계산 방법에 있습니다.

한도를 줄이는 조건

기존 대출이 있으면 그 연간 원리금만큼 DSR 여력이 줄어듭니다. 신용대출 2,000만원(연 5%)이 있다면 산정만기 5년 기준 원금 400만원과 이자 100만원, 연간 500만원이 잡혀 여력은 1,500만원이 되고, 수도권 DSR 한도는 1,500만원÷7,983,630원×1억원=약 1억 8,790만원으로 내려갑니다. 마이너스통장은 쓰지 않은 약정 한도 전액이 대출액으로 산정됩니다.

변동금리가 아닌 혼합형·주기형(일정 기간 고정 뒤 변동) 대출은 고정 기간이 길수록 스트레스 금리 적용비율이 낮아져 한도가 위 계산보다 커질 수 있습니다. 순수 고정금리는 스트레스 금리가 적용되지 않습니다. 반대로 원금균등 방식을 고르면 첫해 원리금이 원리금균등보다 커서 한도가 줄어듭니다. 상환 방식별 차이는 원리금균등 원금균등 차이를 참고합니다.

안 되는 경우와 자주 틀리는 계산

수도권·규제지역에서 주택을 사면서 받은 주담대는 6개월 안에 전입해야 하는 의무가 붙고, 다주택자는 2026년 4월 17일부터 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장이 원칙적으로 허용되지 않습니다. 시세 15억원 초과 주택은 LTV 40%로 계산한 6억원이 아니라 4억원이 상한이 됩니다.

자주 틀리는 계산은 세 가지입니다. 첫째, 시세를 호가나 매매가로 넣는 경우입니다. 은행은 KB시세·한국부동산원 시세·감정가 가운데 내규에 따른 기준을 쓰므로 계약서 금액과 다를 수 있습니다. 둘째, LTV만 계산하고 DSR을 빼는 경우입니다. 위 예시의 비규제지역처럼 소득이 한도를 정하는 경우가 흔합니다. 셋째, 스트레스 금리 7%를 실제 이자로 오해하는 경우입니다. 실제 이자는 약정 금리인 연 4%로 내고, 7%는 한도 계산에만 쓰입니다. 주담대 이자를 연말정산에서 공제받는 조건은 주담대 이자 소득공제에서 확인합니다.

자주 묻는 질문

시세 6억원 주택에 6억원 상한은 왜 적용되지 않습니까?

6억원 상한은 주택가격 15억원 이하 주택에 적용되는 총액 한도이고, 시세 6억원 주택은 LTV 40%(2억 4,000만원)나 70%(4억 2,000만원)가 그보다 작기 때문입니다. 총액 상한은 시세가 커서 LTV 값이 6억원을 넘을 때 걸립니다.

연소득이 7,000만원이면 규제지역 한도가 늘어납니까?

DSR 여력이 2,800만원으로 늘어 DSR 한도는 2,800만원÷7,983,630원×1억원=약 3억 5,070만원이 되지만, 규제지역 LTV 상한 2억 4,000만원이 그대로 한도가 됩니다. 소득이 늘어도 담보 기준을 넘을 수 없습니다.

만기를 40년으로 늘리면 한도가 커집니까?

만기가 길수록 연간 원리금이 줄어 DSR 한도는 커지지만, 수도권·규제지역 주담대는 2025년 6월 28일부터 만기 30년 이내로 제한됩니다. 비규제지역은 은행별 취급 기준을 확인해야 합니다.

기준금리가 내려가면 한도도 바로 늘어납니까?

약정 금리가 내려가면 연간 원리금이 줄어 DSR 한도가 늘어나는 구조이지만, 스트레스 금리는 과거 5년 최고금리와 현재 금리 차이로 정해져 하한 1.5%·상한 3.0% 안에서 함께 움직입니다. 금리 흐름은 기준금리 변동 글을 참고합니다.