DSR 계산 방법, 40% 규제에서 내 한도 계산 순서

DSR은 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율

DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 값입니다. 은행업감독규정 제29조의2와 별표6이 정의하는 계산식은 “연간 원리금상환액 ÷ 연소득”이며, 금융위원회는 총 대출액이 1억원을 넘는 차주에게 은행 40%, 제2금융권 50%를 넘지 않도록 규제하고 있습니다(총 대출 1억원 초과 기준은 2022년 7월 시행, 2026년 9월 기준 유지). 즉 연소득 6,000만원이면 은행에서는 1년 원리금 합계가 2,400만원을 넘지 않는 범위까지만 대출이 나옵니다.

분자에 들어가는 원리금은 대출 종류마다 계산 방식이 다릅니다. 주택담보대출처럼 분할상환하는 대출은 실제 상환 계획에 따른 연간 원리금을 넣고, 일시상환 신용대출은 금융위원회 기준에 따라 산정만기 5년으로 나눈 원금에 연이자를 더합니다. 분할상환 신용대출로 인정되면 실제 만기(최장 10년)를 적용합니다. 분모인 연소득은 근로소득 원천징수영수증, 소득금액증명 같은 증빙소득이 기본이고, 증빙이 없으면 은행이 인정하는 방식으로 추정합니다.

연소득 6,000만원·신용대출 3,000만원으로 한도 계산하는 순서

1단계는 기존 대출의 연간 원리금을 구하는 것입니다. 일시상환 신용대출 3,000만원(연 5%)은 원금 3,000만원÷5년=600만원, 이자 3,000만원×5%=150만원으로 연간 750만원이 잡힙니다.

2단계는 남은 여력입니다. 6,000만원×40%=2,400만원에서 750만원을 빼면 1,650만원입니다. 새로 받는 대출의 연간 원리금이 1,650만원을 넘지 않아야 합니다.

3단계는 새 대출 1억원당 연간 원리금을 구하는 것입니다. 연 4%·30년 원리금균등이면 월 상환액은 100,000,000×0.003333×(1.003333)^360÷((1.003333)^360-1)=477,415원, 연간 5,728,984원입니다. 여력 1,650만원÷5,728,984원×1억원=약 2억 8,800만원이 스트레스 금리를 반영하지 않은 계산상 한도입니다.

4단계는 스트레스 금리입니다. 2026년 9월 기준 수도권·규제지역 주택담보대출은 스트레스 금리 하한이 3.0%로 적용되므로, 변동금리라면 연 4%가 아니라 연 7%로 원리금을 다시 계산합니다. 월 상환액은 665,302원, 연간 7,983,630원이 되어 한도는 1,650만원÷7,983,630원×1억원=약 2억 670만원으로 줄어듭니다. 지방 주택담보대출은 2026년 12월 31일까지 스트레스 금리 1.5%에 기본 적용비율 50%가 유지됩니다.

스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 쓰이고 실제로 내는 이자에는 붙지 않습니다. 은행연합회 소비자포털의 스트레스 금리 개요에 따르면 스트레스 금리는 과거 5년 최고금리에서 현재 금리를 뺀 값으로 정하되 하한 1.5%, 상한 3.0% 안에서 결정되고, 고정 기간이 긴 혼합형·주기형 대출은 적용비율이 낮아집니다.

한도에 같이 걸리는 다른 규제

DSR로 나온 금액이 그대로 대출액이 되지는 않습니다. 주택담보대출은 LTV(담보인정비율)와 주택가격별 한도가 동시에 적용되고, 셋 중 가장 작은 값이 실제 한도입니다. 2026년 9월 기준 금융위원회 규제는 규제지역 LTV 40%, 비규제지역 70%이며, 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대는 주택가격 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원까지입니다. 시세 6억원 주택으로 세 규제를 한꺼번에 계산한 예시는 주택담보대출 한도 계산에 있습니다.

신용대출은 2025년 6월 27일 금융위원회 가계부채 관리 강화 방안에 따라 차주별 연소득 이내로 한도가 제한됩니다. 연소득 6,000만원이면 DSR 여력과 별개로 신용대출 합계가 6,000만원을 넘을 수 없습니다. LTV와 DSR의 관계는 LTV·DSR 뜻에서 먼저 확인할 수 있습니다.

한도가 예상보다 적게 나오는 경우와 자주 틀리는 계산

첫째, 마이너스통장입니다. 한도 3,000만원짜리 마이너스통장을 열어 두고 한 푼도 쓰지 않아도 DSR 계산에서는 3,000만원을 5년 일시상환 신용대출로 보아 연간 원리금 600만원과 이자가 잡힙니다. 위 예시에서 신용대출 대신 마이너스통장 3,000만원(연 5%)이 있었다면 결과는 같은 750만원입니다. 상세는 마이너스통장 이자 계산에서 다룹니다.

둘째, 연소득을 세전이 아니라 세후로 넣는 경우입니다. 은행은 증빙 가능한 세전 연소득을 씁니다. 셋째, 스트레스 금리를 실제 이자로 오해하는 경우입니다. 연 4% 대출의 이자는 연 4%로 내고, 7%는 한도 계산에만 쓰입니다. 넷째, 원금균등 방식으로 새 대출을 받으면 첫해 원리금이 원리금균등보다 크게 잡혀 한도가 더 줄어듭니다. 두 방식의 차이는 원리금균등 원금균등 차이를 참고합니다.

자주 묻는 질문

총 대출이 1억원 이하면 DSR을 계산하지 않습니까?

차주단위 DSR 규제는 모든 금융권 합산 대출이 1억원을 넘는 차주에게 적용됩니다. 다만 은행은 자체 심사 기준으로 상환능력을 따로 보므로, 1억원 이하라고 해서 소득과 무관하게 대출이 나오는 것은 아닙니다.

전세대출도 DSR에 들어갑니까?

전세대출 원금은 원칙적으로 DSR 산정에서 제외됩니다. 다만 2025년 10월 15일 대책으로 수도권·규제지역의 1주택자 전세대출 이자는 DSR에 포함되었습니다. 전세대출 조건은 전세대출 조건과 한도에서 확인합니다.

기존 신용대출을 갚으면 한도가 얼마나 늘어납니까?

위 예시에서 신용대출 3,000만원을 전액 상환하면 연간 원리금 750만원이 사라져 여력이 2,400만원이 됩니다. 연 7%로 계산한 주담대 한도는 2,400만원÷7,983,630원×1억원=약 3억 60만원으로, 갚기 전보다 약 9,400만원 늘어납니다.

스트레스 금리는 고정금리 대출에도 붙습니까?

순수 고정금리 대출은 금리 상승 위험이 없어 스트레스 금리를 적용하지 않습니다. 혼합형·주기형은 고정 기간 길이에 따라 스트레스 금리의 일부만 반영하고, 변동금리는 전부 반영합니다.